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第四编婚姻家庭中的房产法律

　　第四编婚姻家庭中的房产法律

　　第一节离婚中房产法律知识问答

　　一、婚前一方的个人财产会因婚姻延续而转化夫妻共同财产吗?

　　最高人民法院1993年《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”“在婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复员费、转业费，结婚时间10年以上的，应按夫妻共同财产进行分割。”

　　但该司法解释与新《婚姻法》相冲突，最高人民法院已经明确该规定自2001年4月28日新《婚姻法》实施之日起不再适用。

　　《婚姻法》第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产。最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

　　二、个人婚前房结婚后转手出让的收益离婚时如何分割?

　　夫妻一方婚前的财产，在双方没有特别约定的情况下，应当认定为个人婚前财产，个人的婚前房结婚后转手出让所得房款属于个人财产的延续，如果双方之间有约定的根椐约定，如果没有约定的情况下应认定为个人财产。至于用该款另行购买的房屋，其中双方婚姻关系存续期间用共同财产补充差价部分应视为共同财产，分割时对个人财产和共同财产应区别对待。

　　三、婚前双方共同出资购置的房屋，但房证上仅登记了一方的名字，离婚时，房屋如何分割?

　　婚前双方共同出资购买的房屋，房屋权属证书上仅登记了一方名字的情况，根据不动产登记的原则，该房屋应为在婚前进行了产权登记的一方当事人的婚前个人财产。但是，婚前另一方当事人也为该房屋出资，并可以提供相关出资证明，应视为婚姻当事人一方向另一方借款，离婚时，另一方可以主张成立债权债务关系，要求对方偿还其婚前为购房而出资的同等金额。但是，如果房屋升值，另一方则无权要求按目前的市场价进行分割。所以，为了保护自己的权益，双方婚前共同出资购房的，应在房屋权属证书上将双方的名字都进行登记，若没有登记，就要对共同出资这部分资金进行约定，这样才能确保自身的合法权益不受侵犯。

　　四、父母在子女婚前的房产赠与是夫妻共同财产还是个人财产?

　　根据《婚姻法》的相关规定，婚前，一方父母对其子女的赠与，在没有特别约定的情况下，应当属于子女的个人财产。婚姻关系存续期间，一方父母对其子女的财产赠与，在没有特别约定的情况下，应当属于夫妻共同财产。

　　五、双方结婚时由男方父母支付首期款购置的房屋，婚后夫妻双方支付了后期款，但房产证上只有男方的名字，该房屋是否属于夫妻共同财产?

　　婚后夫妻共同支付的供房后期款部分以及为房屋装修所支付的相关费用都属于夫妻共同财产，离婚时可以要求对这些费用进行分割。至于男方父母的出资部分则要依据当时的具体约定来处理;如果是父母对子女的赠与，可按照《婚姻法》的相关规定来处理，如果是父母借贷给子女的购房款应提供相应的证据证明，对于共同债务则由夫妻双方共担。协议离婚时，双方可以本着自愿自主的原则将这笔费用进行分割。起诉离婚时，若女方主张权利要求分割，那么就应将详细的费用的清单以及具有证明力的相关证据提交给审判人员以便于审判人员公平公正地进行财产的分割判决。

　　六、一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，离婚时如何处理?

　　对此问题分两种情况：

　　1、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后取得房产证，婚后双方共同还贷的房屋应认定为婚姻关系存续期间夫妻的共同财产。离婚时，可以将房屋按照双方的出资比例进行分割，分得房屋一方按照双方的出资比例以及参照该房屋当前的市场价给予无房一方相应的差价金额。举例如下：房屋总房款30万元，婚前男方付10万元，婚后共同还贷20万元，该房屋升值为60万元。现离婚，首先确认该房屋为双方共同财产，双方均可取得所有权，取得所有权的一方应给予对方差价，如男方取得所有权，首先确认婚前的10万元为男方个人财产，另20万元房款为夫妻共同财产，由男方给女方10万元，另增值30万元，男方占2/3，女方占1/3，则男方需付给女方20万元。

　　2、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后取得房产证，婚后一方以个人财产还贷的房屋，按照约定财产制的原则，应认定个人财产。《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》(人民法院出版社，最高人民法院民事审判一庭编著)第178页采用此观点。

　　七、对于离婚时当事人尚未取得或者尚未完全取得所有权的房屋如何处理?

　　根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。

　　(一)适用范围：

　　1、离婚时尚未取得房屋所有权的情况主要是指夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权，包括购买福利政策性房屋和购买商品房、经济适用房等房屋。

　　2、离婚时尚未完全取得所有权的情况主要是指夫妻双方根椐福利政策以标准价购买的房屋，即部分产权房屋。

　　(二)处理问题的方法。

　　1、在此情况下双方不能对房屋所有权的归属问题提出请求。虽然当事人可以占有、使用该房屋，但无处分权。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权取得、归属协商解决，如果就上述问题无法达成一致意见的，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。

　　2、取得完全所有权后，另案处理。按照法律规定，离婚时尚未取得房屋所有权的当事人在交清了全部购房款并办理房屋权属登记手续后，即可取得房屋所有权。根椐国务院住房改革政策，以标准价购买福利性公有房屋的，在将标准价与成本价或者市场价之间的差价补足交清后，房屋所有权归个人。取得所有权后，双方因所有权归属发生争议的，可另行起诉，人民法院不得以一事不在理为由不予受理。

　　(三)付清全部房款，只是未办理权属转移登记的房屋如何处理

　　一些夫妻购买商品房、经济适用住房的已经支付了全部房价款，或者根椐福利政策购买的公有房屋已经按照市场价或成本价支付全部房款的，根椐法律规定可以办理权属登记手续只是在离婚时没有办理的，双方对房屋所有权归属和分割发生纠纷如何处理的问题。

　　最高人民法院认为：此种情况下，房屋所有权法律关系是比较清晰的，只是尚需完善权属登记手续，人民法院完全可以根椐实际情况对该类房屋所有权归属和分割、补偿等问题予以处理。

　　八、夫妻关系存续期间，一方因遗嘱或接受赠与取得的财产(包括房屋)是否属于夫妻共同财产?

　　根椐《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻关系存续期间，一方因遗嘱或接受赠与取得的财产在下列两种情况下归一方个人所有：

　　1、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

　　2、夫妻双方以书面形式约定婚姻关系存续期间取得的财产归双方各自所有、部分各自所有。

　　除以上两种情况外，夫妻关系存续期间，一方因遗嘱或接受赠与取得的财产应属于夫妻共同财产。

　　九、离婚了，公积金和住房补贴能分吗?

　　依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十一条第一款第二项规定，婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。婚姻关系存续期间所得的住房补贴与住房公积金应该作为夫妻共同财产处理，持有上述款项的一方可以折价的方式向对方给付相应的补偿。

　　如果一方在婚姻关系存续期间，用自己实际取得或应当取得的公积金或住房补贴购置的房屋，应属于夫妻共同财产。

　　十、夫妻共同居住的公房什么条件下双方均可承租?

　　夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租(一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

　　夫妻双方均有承租权，人民法院将公房判由一方承租的情况下，人民法院根椐双方当事人的实际情况确定承租方给予另一方适当的经济补偿。关于补偿的标准现在还没有统一的规定，一般由法院根椐当时的租房价格及当事人的收入等情况酌定。但如果一方无权取得公房的使用权，那么就不存在补偿的问题。

　　十一、婚前一方承租，婚后购买产权的房屋是否是夫妻共同财产?

　　对此分两种情况：

　　1、一是对于婚前一方承租的房屋(大部分是一方单位分配的公有房屋)，结婚后参加房改，用共同财产购买了产权，房证只有一方的名字，对于这种情况，根椐最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，应认定为夫妻共同财产。

　　夫妻一方以房屋权属证书记载的权利主体为其个人为由，主张该房屋为个人财产的，需要举证证明该房屋为婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则，应认定为夫妻在婚姻关系存续期间的共同财产。

　　2、对婚前一方承租的公有房屋，婚后以个人财产购买的，房屋权属的处理，最高人民法院的意见为：鉴于此类问题情况复杂，难以处理，且日前掌握资料不足，因此，我们在本解释中对此问题不予以解决，有待进一步研究探论。

　　十二、夫妻一方将财产赠与其婚外情人是否有效?

　　根椐《合同法》第一百八十条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。公民之间的赠与合同属于实践性合同，该赠与行为以对方实际接受财物而完成，赠与人事后无权请求返还。

　　1、在约定夫妻财产制下，夫或妻有权将约定属于自己的财产给予他人而无须征得配偶的同意。据此，给予婚外情人的财物如果没有充分证据证明存在如借贷等关系，应属于赠与。

　　2、在法定夫妻财产制下，依据我国《婚姻法》的有关规定，在婚姻关系存续期间，任何一方所得财产，原则上均属夫妻共同共有财产。夫妻作为共同财产的共有人，对共有财产享有平等的处分权。根据《民法通则》的相关规定，夫妻一方将财产赠与与其通奸、姘居的第三人的行为，属于部分共有人擅自处分共有财产，应认定为无效，并且自始不发生法律效力，婚外情人据此取得的财物便没有了合法根据，应属不当得利予以返还。但是，在目前的司法实践中也有例外，因为有些重婚、通奸或姘居的第三者可能也是无辜的受害者。人民法院通常会根据具体情况和保护妇女儿童的法律原则，在维持他们基本生活的前提下承认其赠与行为的部分效力。但是，这种情形并不否定上述普遍性的法律原则。一旦重婚、通奸或姘居的第三者在知情的情况下仍然与一方当事人发生婚外情，他们的要求则无法得到法律的支持和保护。

　　第二节离婚房产典型案例

　　一、婚前一方个人购置，婚后共同还贷，升值后如何分(《大连晚报》2008年9月7日)

　　[案例]小王与女朋友小李是高中同学，于2007年元旦登记结婚，2005年6月小王购买了一处商品房，房屋面积80平方米，5000元平方米，总价款 40万元。首付款为12万元，其中小王父母给了10万元，小王自己付了2万元，按揭贷款28万元，每月还贷为2000元。2006年6月小王取得房屋所有权证。小王至与小李登记结婚时共还贷18个月计36000元。结婚后夫妻俩共同还按揭贷款12个月共24000元。好景不长，由于性格原因，两个人整日吵闹不断，又不能宽容对方，双方决定离婚。现在房子已经涨到9000元平方米，小李提出房子应该有她一半，小王说只能给共同还贷的一半12000元。

　　[专家解析]马文龙律师指出，根椐《婚姻法》第十八条第一项规定，夫妻双方没有约定的情况下，一方的婚前财产为夫妻一方个人财产，同时在没有约定的情况下，婚前一方个人的财产，不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产。小王在婚前付首付款购置的房屋并于婚前取得了产权证，依物权法，应确认小王为房屋所有权人，其中首付款12万元及小王还贷的36000元为小王婚前个人财产，婚后共同还贷的24000元中的12000元小王应返还小李，根椐婚姻法规定婚姻关系存续期间，房屋按照离婚时市场价升值部分则属于夫妻共同财产，该房屋增值了32万元，婚前小王首付款及还按揭款计156000元，婚后共同还贷 24000元，已付款合计18万元，小王付款占已付款比例为87%，增值额属于小王个人的部分为：32万元87%=27.8万元，增值额属于夫妻共同财产的部分为：婚后共同还贷24000元占已付款比例为13%，32万元13%=4.2万元，其中2.1万元属于小李。未还按揭款本息由小王偿还。

　　日前，法院也依法判决，房屋所有权属于小王，由小王返还小李还贷款12000元，支付小李房屋增值部分款21000万元。小李不服一审判决，上诉至市中级法院，市中级法院驳回上诉，维持原判。

　　第三节公有房屋承租使用权纠纷

　　一、公有房屋承租使用权能否继承

　　[编者按]马文龙律师指出，关于使用权的房屋能否继承的问题，理论界及实务界历来争议很大，判决也很不统一，我们选取了沈阳市中级人民法院的一个案例，此案判决说理比较充分，供大家参考。

　　[案例来源]沈阳市中级人民法院民事审判一庭孙玉明

　　[案例]孙某与杨某系继母、子关系，双方未在一起生活。位于和平区北四马路的一所公房的承租使用权人系杨某的父亲。杨某的祖父于1998年以5万元的价格从房产交易市场购买了该公房的使用权，并将该房承租代表人直接更名为杨某的父亲。后杨某的父亲与孙某一直在此居住。2002年7月4日杨某的父亲立下书面遗嘱，遗嘱内容：“我叫杨某某，有一处在和平区北四马路的房屋，分给儿子媳妇各一半”。2002年7月9日杨某的父亲因病去逝。孙某与杨某因继承发生纠纷，杨某诉至法院。

　　[审判]

　　一审法院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。杨某的父亲无权处分公房，所立遗嘱无效，杨某要求按遗嘱继承证据不足，不予支持。一审法院判决驳回杨某的诉讼请求，宣判后，杨某不服提起上诉。

　　二审法院认为：近年来随着住房制度改革的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，公有房屋使用权可以有偿转让。公有房屋使用权的有偿转让使其具有了经济价值，这种经济价值具有私有财产的性质，可以像其他财产一样进行继承。因此，杨某父亲的遗嘱部分有效，就属于杨某父亲的遗产部分可按遗嘱进行继承。二审法院判决，撤销原判，由孙某给付杨某应继承其父遗产房屋份额折价款28250元。

　　[评析]本案主要争议焦点在于公房使用权能否作为遗产继承。目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点：

　　一是依据继承法，继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人所有，而公房非死者的财产，故不能继承;

　　二是公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋所有权实现所有权权能的活动，他人无权干涉;

　　三是公房使用权作为附着相应价值的财产权，可以继承。

　　第三种观点虽缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实、有利于维护现存权利体系的优点，因此笔者赞同第三种观点，并对公房使用权继承问题进行初步探讨。

　　一、公房使用权不同于私人所有权基础上的使用权

　　首先，我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权)，但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系;而传统民法理论中，房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。因此，公房使用权不应等同于传统民法理论中私有制基础上的房屋的使用权。

　　二、公房使用权具备独立的财产性质

　　公房使用权具备独立的财产性质。目前，公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化，后者是与工作有关的福利制度，均涵盖着部分所有权的属性。而考察各地公房使用权的权利现状，我们不得不承认，公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一，公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利，可以转租，重要的是转租后公房使用权人可以获得差价;同时，遇上拆迁，公房使用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式，获益性质明显;而最重要的表现体现在“房改”上，以身份、职业等等不同带来的公房使用权的差异将直接造成“房改”中折抵金额的不同，使用权人可从中获得收益;第四，公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”则自有保有、转让、灭失等“自由”，也与“处分”有几分相似了。如此分析，我们自然应当认识到，公房使用权具备独立的财产性质。正是基于此，笔者才会在前述案例中提出“继承”的思路。

　　三、公房使用权继承的政策与实践基础

　　近年来随着住房制度的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，因而，也具有私有财产的性质。而私有财产所有人享有对自己财产的处分权和私有财产的合法继承权都是受法律保护的，这是不可争辩的事实。因此，笔者认为在当今市场经济条件下的公房使用权是可以继承的。

　　在本案中，一审法院按照传统观点，否定了公有房屋使用权的继承，没有支持张某的主张;而二审法院立足于公房使用权历史与现实、从有利于维护现存权利体系和尊重个人财产权利角度出发，肯定了公有房屋使用权的继承，可以说是对继承法、物权法乃至民法精神的深刻理解与运用。

　　二、辽宁省高级人民法院关于公有房屋承租使用权纠纷的审判原则

　　平等民事主体之间因公有房屋承租使用权的转让、交换、出租、侵权及居住使用权等问题发生的纠纷，属民事争议，应按民事案件处理。

　　公有房屋所有权单位与公有房屋承租使用权人、本单位职工或职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、收回、发证、房改等问题发生的纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理。

　　审理公有房屋承租使用权纠纷案件，应当站在维护人民群众基本生活条件的角度，依法保护公有房屋承租使用权人、共同居住人的居住使用权。应当按照诚实信用、等价有偿的民法原则，维护交易、流转秩序。

　　第四节赠与房产

　　一、赠与房屋必须办理过户手续吗?

　　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而不动产的权利转移，应以依法登记为准。赠与合同属实践性合同，不动产赠与必须办理过户手续。

　　二、赠与双方办理过户必须提交的证件：

　　1、房地产权属赠与登记申请书(窗口领取);2、房屋所有权证(原件);3、赠与双方当事人已经公证的赠与合同或协议(原件);4、赠与双方当事人身份证明(验原件，收复印件);5、完税凭证(原件);6、房地产交易机构认为必要且属于法律、法规要求的其它证件。

　　三、赠与房产需要缴纳的税收?

　　1、契税：根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

　　2、营业税：2009年1月1日起，《营业税暂行条例实施细则》开始实施，其中第五条第一款规定，单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或个人，视同发生应税行为，应征收营业税。

　　但财税[2009]111号文件规定个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　根据该文件规定：现阶段暂时不征收个人捐赠不动产和土地使用权产生的营业税，但仅限于这四类捐赠。单位捐赠则要依法缴纳营业税。

　　3、个人所得税：《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号，财政部国家税务总局，二○○九年五月二十五日发布)节录

　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

　　;

　　(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

　　(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条规定的相关证明材料;(二)赠与双方当事人的有效身份证件;(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。